滞納管理費:競売・任意売却専門用語

　滞納管理費

滞納管理費の請求

売り主と買い主の当事者間の関係：
管理費、特別修繕費（修繕積立金）支払わないままマンションの専有部分が
売買（譲渡）された場合。
原則的には、売主（譲渡人）と買主（譲受人）の双方に支払の義務が
存在します。

マンションの売買は売主と買主の、両当事者契約によって成立します。
その契約内容は、管理組合の請求権とは関係がありません。

従って、管理組合はどちらに対しても請求することが出来ることになります。
しかし実際問題として、滞納をしている売り主に対しての請求は現実的では
ありません。
買主の責任：
区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や
遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると
規定しました。

この法律により次のような規約が用意されます。

（規約及び集会の決議の効力）第○条規約及び集会の決議は、区分所有者の
特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
なお売買でなく競売でも同じです。

ちなみに競売になれば競売物件の調査報告書には滞納管理費があることは
明記されます。
なお相続人は包括承継人なので、規約に関係なく当然に権利義務の一切を
引き継ぎます。

滞納管理費は5年で時効
平成16年に最高裁判所で｢管理費等滞納の時効は5年である｣との判決が
出ました。
また、裁判で｢判決」をもらったり、｢仮執行宣言付支払督促｣をもらって
おけば管理組合の一般債権として10年間は時効にかかりません。

民法第147条の時効の中断は、(1)請求　(2)差押え・仮差押又は仮処分　
(3)承認です。

この内の(3)承認とは、滞納者が債務を認めることです。
支払の延期を求めたり、一部の返済を行ったときも｢承認｣に当ります。
書面で｢承認｣の事実を残すことも時効中断になります。

滞納額と重要事項説明書
管理費等に滞納がありながら売買された場合、区分所有法上、新たな買主に
対しても滞納金を請求できるので、買い受け人が滞納金の存在を知らないと、
トラブルの原因になります。

そこで、トラブルの未然防止のため宅建業法では、宅建業者が購入しようと
する者に対して事前に行う説明のための書面（重要事項説明書）に
管理費等の滞納額の明示を義務づけております。

管理費等を滞納したマンションが競売
競売後に配当要求をすることが出来る！

・配当要求が出来ます。
　買受人（競落人）が納付した代金の中から管理組合に配当を
　要求する手続きです。

・配当要求は時効を中断します。

・抵当権がついている場合には、この配当要求は抵当権付の
　債権よりも後順位となります。

管理費等を滞納したマンションが任意売却
一般的に任意売却の場合、売却が確定したら、債権者との交渉で売買価格の
中から仲介手数料、滞納管理費、抵当権抹消の登記費用、固定資産税等の
滞納税の支払を確保することになります。

管理組合にとっては管理費を滞納している部屋のオーナーに任意売却を
してもらった方が有利なことになります。

任意売却の物件を購入したにもかかわらず、管理費の精算がなされて
いなかったという話を聞きます。
その場合は、購入者に支払の義務が有ります。

また、その任意売却の物件を仲介した不動産会社には宅地建物取引業法違反の
可能性が有りますので弁護士さんを立てての争いとなるでしょう。

もしくは、都庁・県庁の不動産業者を監督する部署へご相談されることを
お勧めします。