抵当権抹消請求:競売・任意売却専門用語

　抵当権抹消請求

抵当権消滅請求とは

平成16年4月1日に債権者・抵当権者に非常に不利だった滌除制度を改めて
できたのが抵当権消滅請求制度が施行されました。

抵当権消滅制度は従前の滌除（てきじょ）に比べると、抵当不動産の買受人に
抵当権を消滅させる方法を与えることは滌除と同じですが、いくつかの点で
抵当権者の負担を軽減しました。

１) 抵当権者は、買受人からの申出を受けた場合、承諾したと見なされる期間を
　　１ヵ月以内から２ヵ月以内としました。
　　これによって、抵当権者は、買受人の申し出を受けるべきかどうかの判断を
　　十分にできるようになりました。

２) 抵当権者が申し出を拒否して増価競売になった場合、仮に申出額より
　　１割以上高い金額で競落する者がいなくても、自ら競落する必要が
　　なくなりました。

従前のてきじょ制度では、抵当権者が抵当権を実行する場合には、
抵当不動産の買受人に対して滌除権行使の機会を与えるために、
抵当権を実行する旨の通知を買受人にしなければならないとされており、
通知後１ヵ月待って初めて抵当権実行を申し立てることができましたが、
抵当権消滅制度では抵当権実行に際して抵当権者が買受人に
実行通知を行う義務を廃止しました。
民法378条以下に、抵当権消滅請求手続が規定されています。

これは、強制的に抵当権を抹消させることにより、不動産の有効利用を
図るための制度ですが、任意売却の方がより好ましい手段ですの先ずは、
任意売却の交渉をしてみることが必要です。

抵当権消滅請求手続例として下記が上げられます。

１) 抵当物件の買い主をさがす。

２) 買い主への所有権移転登記を行う。（民法378条）

３) 全抵当権者に、抵当権消滅請求通知内容証明を発送する。
　　（民法383条）

４) ２ヶ月以内に競売の申立がなければ抵当権の効力が消滅する。
　　（民法384条）

５) 物件の評価額を抵当権者に支払うか、受け取りを拒絶した場合は
　　法務局に供託する。

６) 登記抹消の為に、抵当権者と話し合うか、抵当権抹消登記請求訴訟を
　　提起する。

７) 買主は、抵当権登記の抹消された所有権を取得できる。

と、なっておりますが、最近の傾向として抵当権者は競売にかけて来ますので、
この制度を利用して物件を買い取るという方法に失敗をする事が多いようです。

任意売却業者で抵当権抹消請求を使っての案件の依頼を受けるところは
ごく希だと考えられます。

任意売却業者が、この抵当権抹消請求を使っての案件処理に消極的な理由の
一つとして、債権者との関係維持も上げることができます。

良好な関係を継続して行くために、この最終兵器を好んで使う業者さんは
いないと考えられます。