占有者:競売・任意売却専門用語

　占有者

占有者とは

その場所について直接の支配と監督権を持つ者で、他人の立ち入りについて
許可・禁止できる立場にある者をいう。

マンションなどに当てはめると、区分所有者以外で、専有部分の貸与を受けた
賃借人を言いますが、区分所有者と同居している親族も含まれます。

落札した物件に占有者がいる場合、「裁判所がその占有を賃借権として認めた
場合等」の一定の条件を除いては、買受人は『引渡命令～強制執行』により
占有の排除を申立てることができます。
・賃借権がある場合を除いて、占有者の明渡しは引渡命令に基づく強制執行と
　任意明渡しを並行して行います。

・任意明渡交渉の場合は開札日の翌月末を目安として交渉し、一般的に
　退去費用は出ても約30万円(引越代と転居先の敷金程度)です。

・任意交渉で不可能な場合は強制執行の手続きに移ります。
　執行費用は約30万円～50万円が目安ですが、残金納付して所有権移転後で
　なければ執行申立できません。
　強制執行の断行(明渡し)まで申立から2～3ヶ月掛かります。

・実際に強制執行により明渡しをするケースは非常に少ないのが現状です。
　なぜなら占有者にとって強制執行はお金を貰えるどころか、逆に後から
　執行費用を請求される等、何のメリットも無いからです。

・執行費用と同額程度の負担で迅速に明渡しが受けれるなら、任意交渉の方が
　メリットが有ると捉える買受人も居ますが、一切の退去費用は出さない
　という買受人も居ます。

・占有者にとっても強制執行されるくらいならお金を貰って任意での明渡し
　ということを期待するかとは思いますが交渉は程々に妥協すべきでしょう。